新西兰vs五眼伙伴，哪里的房市最疯狂？

过去四年，新西兰房价经历了一轮过山车，急涨急跌后开始趋于平稳。

其他国家是否也经历了同样的颠簸？

下图是基于经合组织的数据，比较了新西兰、美国、加拿大、英国、爱尔兰和澳大利亚的房价变动。这些数字追溯到 2015 年作为基准，指数水平为 100。

可以看到，在疫情发生之前的五年里，各国的房价都在上涨，涨幅都在25%上下。到2020年，所有国家的房价都出现明显的提升，有些甚至是爆炸式增长。

造成这种情况的关键驱动因素是房贷利率大幅降低，因为世界各地的央行都大幅调低了基准利率以保持经济运转。

基准利率接近 0%，住房贷款利率降至每年 2%。因此，各国都出现了同样的趋势：购房者疯狂贷款，用廉价资金推高房价。

但回顾上文图表，新西兰的曲线一度非常突出，原因有二：

1）在借贷方面，新西兰人尤为“努力”，因此新西兰房价增速更快。

2) 由此导致的结果也最为严重。样本国家中，只有新西兰的房价到达峰值后迅速下跌。

事实上，目前新西兰是样本中唯一一个房价尚未接近峰值的国家。就新西兰国内情况而言，在利率较低时大量举债后，新西兰人受近期加息的影响尤为严重。

经过 12 次OCR上调之后，新西兰房价平均下跌了 14%，奥克兰和惠灵顿的房价下跌幅度高达 20%。但全国平均房价仍比疫情前的水平高出约 25%。

那么，为什么其他国家最近的房价上涨趋势相当一致，而新西兰却不然呢？

1. 美国

在美国，大多数抵押贷款的固定期限为 30 年。尽管借款人可以选择提前还款而无需交罚金，但房主在搬家时不能带走原有的住房贷款和贷款条件，这导致房主在利率上涨时不敢轻易换房。

在 30 年期利率触 2.65% 的历史低点后，目前房贷利率约为 7%，峰值时曾接近 8%。

结果，美国房地产市场成交量处于 13 年来的最低水平，低利率时购入的房主不愿出售。有限的供应，加上不断增长的人口的持续需求，支撑了房价，使其保持在历史高位。

2. 澳大利亚

澳洲房价仅比2022年初的峰值少了7.5%。

澳洲是最后开始加息的国家之一，且其OCR增幅并不像其他国家那样激进，整体增幅为 4.25%，而美国、加拿大、英国和新西兰的增幅都在 4.75% 至 5.25% 之间。

但今年支撑房价上涨的主要因素是大量移民涌入澳洲，目前每年的移民数量超过50万，这推高了房价和租金。

建筑业疲软进一步加剧了这种情况。

3. 加拿大

尽管加拿大央行加息4.75%，但今年第三季度，加拿大房价距离峰值仅相差不到2%。

支撑加拿大房价的因素在于，当地人基本都会选择五年固定期限，而新西兰通常是一年和两年。

加拿大的这一国情有助于减轻加息对人们的影响，而且由于目前的长期利率低于短期利率（称为“反向收益率曲线”），加拿大的典型住房贷款利率要比新西兰低得多。

4. 英国

自2021年12月以来，英国央行已将银行利率上调5.25%，最终于2023年8月暂停加息。

尽管借贷成本飙升，但英国的房价仍保持在创纪录水平，自疫情暴发以来上涨 25%。这主要由于疫情后需求受到抑制、失业率极低以及建筑成本上升。

值得注意的是，英国的房价涨幅虽然与新西兰相同，都为25%，但英国在过去几年的趋势是稳定上涨，而不是急涨急跌。