新西兰房地产信托二零一九年六月投资月报

愿做长安轻薄儿，

生于开元天宝时，

斗鸡走马过一世，

天地兴亡两不知。

小国寡民，鸡犬相闻，偏安一隅，相夫教子。再谦卑不过的生活。都轻薄到新西兰来了，却也没有逃脱这贸易战的喧嚣，被收音机，电视机，手机，报纸，移动互联网等等铺天盖地的报道所淹没。更真切的，是这全球经济一体化背景下，普通老百姓的日常生活都被牵扯进来了。食物，汽油，房屋租金，衣食住行这方方面面，哪里还只有小国寡民，偏安一隅的梦想？

于是做什么，怎么做，和谁做，都必须拎拎清楚了。

《幸福预算》

2019年5月30日，工党政府发布了其执政以来的第二份财政预算案。工党宣称，这份预算案按照财政部提供的生活标准框架来决定投资重点和资金划拨，着眼于民众福祉，是一份“幸福预算”。新西兰也由此成为全世界首个制定“幸福预算”的国家。

按照预算内容，政府将增加儿童福利，提高毛利人收入，改善精神健康，推进国家数字化和向可持续低碳经济转型。

在这样的幸福感面前，GDP要退居二线，幸福感需要用财政盈余大幅收窄来买单。精神幸福高于经济幸福。

经济规律和市场规律自有其运行轨道。执政党政策会影响这规律是进一步加速还是退一步延迟，进而扭转在下一个层级的企业生产和民生福祉。

意识形态引领下的工党在民生福祉和经济发展之间的平衡自然会有偏向。总理杰辛达·阿德恩在新闻发布中公布，未来四年新西兰经济增长率预计平均为2.6%。比看重GDP的国家党任上的4%低了不少。她也承认全国商业信心指数和消费者信心指数下滑。申领福利救济人数增加了1.3万余人。

5月29日全国教师大罢工，6月4日是部分教师罢工，接下来是不同年级的教师分段罢工。小学教师协会发出警告，他们的诉求是工资上涨14.5%，即从年薪$75,949.00新币增加到$86,967.00新币。新西兰采用各人收入累进税率。我们来算一算年收入 $75,949.00万新币的教师，在各个收入阶段的税率是多少，纳税额是多少，在当阶税后可支配的净收入是多少。然后汇总，就是总纳税额和总税后可支配净收入。

各人收入                          收入所得税税率     纳税额             税后可支配净收入

$0-$14,000，                10.5%              $1,470.00       $12,530.00

$14,001-$48,000，        17.5%            $5,949.83       $28,049.17

$48,001-$70,000，          30%             $6,599.70       $15,399.30

$70,001 - $ 75,949.00      33%             $1,962.84        $3,985.16

年收入$75,949.00新币的教师,总纳税额是$15,982.37新币。可支配税后净收入为$59,966.63新币。扣除总收入4%的Kiwi Saver养老金储蓄$3,037.96新币。实际可支配年净收入$56,928.67新币。平均每个星期算下来，是 $1,094.78新币。

按照一般水准，一个普通的中产家庭，两个娃，两辆车，不太拮据也不铺张的话，一年开销大约八万新币。夫妻双方都工作，都在平均水平上下，去掉赋税，所剩无几。

显而易见的，教师们强烈要求增加幸福感。

《健康住房保障条例草案》

教师们为了幸福感还在用全体罢工和轮流罢工的方式和政府谈判。租客们的幸福感可以马上来临了。

2019年7月1日《健康住房保障条例草案》开始执行。该法案要求出租房的天花板和地板下有隔热保温材料。如果不合规，可能会被罚4000新币。罚款后仍拒绝加装的房东，会面临进一步的行动。

7月1日以后，新西兰租赁合规和调查团队将会重点关注出租房的保温情况。

根据新的要求，今后所有的新的租赁协议中，都必须确保房东提供一份单独签署的关于保暖状况的声明，包括房屋隔热的类型，厚度或隔热的等级。

除此之外，新西兰的《住房租赁法》对房东的要求很严。房东若遇以下情况，将被罚款：

最高$4000新币的罚金：

1.       非法歧视

2.       房东未能履行清洁，维护，烟雾警报，保温棉，建筑，健康和安全要求方面的义务

3.       报复性终止通知

还有罚款 $3000新币的，比如，无合理原因违反既定规则，解读可以是如果房东买通房客不遵守既定规则，要罚$3000新币。

还有罚款 $2000新币的，比如房东扣押或者擅自处置承租人的物品，如果房东的行为干扰了承租人的隐私，要罚款$2000新币。还有罚款$1000 新币，罚款$500 新币，罚款$200新币的内容。比如房东未向承租人提供租金收据，房东未保留相关租金和押金登记等等。不胜枚举。在新西兰当个房东怎么有如履薄冰的感觉？

罚款以外，西方文化中的隐私权被完全保护，房东哪些问题该问，哪些问题在某种程度上是合理的，哪些问题不可以问，都被规定的详细明确。

房东可以合理问的问题包括房客姓名，身份证明，联系方式；前房东的姓名和联系方式；预计的租期；是否曾被房东驱逐；是否养宠物；授权查看犯罪纪录；询问有多少人会住进来。

房东在某种程度上可以合理问的的问题是：来自他人的推荐；当前收入证明；授权查看信用评估报告；房客是否吸烟；上次搬家的原因。

完全不可以问的问题是这些：驾照号码，信用卡信息；国籍，种族，出生地，公民身份，年龄，婚姻，家庭状况，是否患有身体或精神疾病或有残疾，各人信仰，性别和性取向，运动爱好，兴趣和懂得的外语；之前的房租，银行纪录，当前的消费状况，保险证明，与邻居或物业经理是否发生过冲突；当前的居住，就业状态以及就业纪录等等。

原本是有产阶级或者是资产持有者的房东，在这即将实施的《健康住宅保障条例草案》和一直在实施的租房法案下，就这样被政策法规禁锢，硬生生地成为弱势团体。真要这样执行下来，新的投资客会望而却步，心生退意。旧有的投资客会小心谨慎，一个不留神，碰上个较真儿会维权的租客，不用碰瓷，真会把房东罚哭了。

这《幸福预算》也好，《健康住宅保障条例草案》也好，都犹如跷跷板，翘到一头开心，另一头会头痛。工党政府政策下，房东头痛得会更加厉害一些。

如果不投资住宅物业，或者在未来不稳定的情况下，暂时不出手住宅物业。可又刚刚好有一些闲置资金，投资到哪里好呢？商业银行的定期存款利率看一下，

更加糟心的是，新西兰储备银行和澳大利亚储备银行都已经开始了下调官方贴现率的举动。官宣更明确宣布未来会进一步下调官方贴现率。

没有比较，就没有伤害。这一看，心里更加凉凉，不提也罢。

固收6%的幼儿园物业基金

总有道高一尺魔高一丈的出路。在哪里呢？

惠及基本生活层面的政府政策法规激励了资本必须寻找回报更高，收入更加稳定，底层资产更加安全可靠的投资标的。更加重要的，还要免除后顾之忧，不要成为被攻击的对象，被罚款的对象。投资以后，时间不要花在和房客周旋，和政策法规斗智斗勇上面。真正可以过起有钱有闲的日子。或鲜衣怒马，或恬淡佛系，或养花种菜，或亲子陪伴。选择，是自己的。

住宅物业投资本金小，操劳多。相比于商用物业投资显然得不偿失。只是商用物业投资一直是大财团和养老金，高净值家族的投资标的。动辄千八百万或者几千万，上亿元的投资标的让一般的投资人望而却步，有心无力。这种背景下，投资于商用物业的专业基金呼之欲出。投资人可以化繁为简，买入份额，时时查勘管理团队的专业能力。真正做到安心投资，踏实生活。

简单列出商用物业投资和住宅物业投资的对比。有以下几点：

                                     住宅物业                 商业物业

1.       典型租期                6 – 12 个月             3 – 10 年

2.       每年租金增幅          1%  – 2 %               2 % -- 4 %

3.       支出以及费用          由业主支付            由租户支付

4.       投资回报率               2% - 3 %           5 % -- 8 %

5.       维护开支                 由业主支付            由租户支付

6.       税收折扣优惠          低                       高

几个类别比较下来，商用物业的投资优势明显。目前商用物业的选择由于商业实体的经营环境变化而变得艰难。幼儿园做为民生行业，政府持续稳定的补贴是运营收入的一部分。这补贴本身就为生意的长治久安增加了扎实的保障。

幼儿园的物业租约一般较长。行业内部基本上稳定在15年加10年再加10年的租期。投资于幼儿园物业的基金，将幼儿园物业本身做为底层资产，真实可靠，有法律保障。将幼儿园物业租金收入做为分红，回报给投资人。这是投资商业房地产基金，拥有商业房地产物业业权的一部分，同时享受该物业租金收入的一部分做为自己投资资金日常分红的最大好处。

新西兰房地产投资信托推出的幼儿园物业固定收入基金，就是以幼儿园物业和办公室综合物业为底层资产。物业出租率100%，幼儿园租期35年，租金有每年增幅。租金做为分红回报给投资人。

目前基金年化回报为6%，按季度分红，投资回报是费后税前的年化率。现在正在推广期。

与新西兰房地产投资信托一直在运行的幼儿园物业开发型成长基金相比，固定收益基金满足了投资人对现金回报的要求。完全实现分红。已经投资在成长基金中的投资人可以优先认购分红基金。

两只基金的简单比较如下：

固收基金                                   成长基金

投资人：                 合格投资人                                     合格投资人

投资金额：         NZD$100,000 ThenNZD$50,000+         NZD$100,000,NZD$50,000+

                                 10万新西兰元起认购，                 10万新西兰元起

                                   之后5万元递加                              之后5万元递加

是否符合

移民局奖励要求：       符合                                              符合

是否分红：                分红                                              不分红

投资回报体现方式：  分红和净值增长                         净值增长

税务状况：            分红为费后税前，                         投资单价净值增长为资本利得

                            投资人按照各人税率自行完税          不发生资本利得税

认购时间：            2019年7月1日起                         进行中

一直以来，新西兰房地产投资信托以精诚服务投资人为我们的目标和理念。在这里，我们让资本有了温度，我们让财富有了感情。因为我们和投资人面临同样的课题：扎实稳健地守护好我们得来不易的财富，在事易时移的日日夜夜里，用清晰的资本构建扎实稳健的财富大厦。

6月25日上午11点，在5 William Pickering Drive 二楼，新西兰房地产投资信托举办幼儿园物业固收收入基金投资说明会。

您有任何问题欢迎提前和我们联系，也同样欢迎您现场提问讨论。届时会有神秘重磅嘉宾为您解读新西兰的房地产市场和投资选择。敬请您的参与。